11 maggio 2020

1- Ha destato particolare stupore la lettera con la quale alcuni condomini si sono lamentati con l’amministratore di condominio in merito alla scelta di uno dei proprietari di mettere a disposizione il proprio appartamento libero a due operatori della sanità che sarebbero arrivati da lì a pochi giorni per lavorare nell’ospedale della città.
Giuridicamente, tale opposizione, seppur fondata sul maggior rischio della diffusione del contagio, è del tutto irrilevante, in quanto verrebbe ad essere pregiudicato irrimediabilmente il diritto di proprietà di cui all’art. 832 c.c.
Ed invero, all’assemblea non è riconosciuto il potere di deliberare limitazioni al diritto di proprietà e, anzi, un’eventuale delibera in tal senso risulterebbe eccedente rispetto ai poteri riconosciuti alla stessa compagine condominiale dall’art. 1135 c.c.
Peraltro, eventuali limitazioni all’uso della proprietà esclusiva possono essere previste dal regolamento condominiale solo se di natura contrattuale. 
È difatti possibile che il regolamento imponga particolari limitazioni al godimento della proprietà esclusiva, purché tali divieti siano espressi, in modo chiaro ed esplicito, e purché lo stesso regolamento sia approvato all'unanimità dai condomini presenti nell'edificio oppure accettato con la sottoscrizione del rogito notarile con cui il costruttore, all'atto della vendita, ha preteso l’approvazione non solo del contratto vero e proprio, ma anche del regolamento di condominio.
 
2- Il lockdown conseguito alla diffusione del Covid-19 ha determinato la sospensione di molte attività, tra cui quelle universitarie.
Il blocco delle attività accademiche ha peraltro preceduto di qualche settimana la chiusura totale del Paese, spingendo molti studenti fuori sede a lasciare l’appartamento preso in locazione e tornare nelle città natale.
Tale circostanza ha fatto sorgere molti dubbi in merito ai diritti e agli obblighi vigenti in capo allo studente-conduttore, quali la possibilità di ottenere la riduzione del canone e il legittimo esercizio del diritto di recesso.
Si segnala come molte questioni siano sorte altresì rispetto al coinquilino che, a differenza del proprio compagno di appartamento, abbia deciso di rimanere nell’immobile condotto in locazione.
Ed invero, in caso di contratto di locazione a più conduttori, la legge consente a ciascuno di essi il diritto di recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso.
Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone.
Il conduttore che recede, però, resterà obbligato al pagamento del canone fino all’intervenuto recesso.
A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, sovviene la Cassazione n. 1011/1978, secondo la quale “[…]In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”.
E non risulta necessario il consenso dell’altro conduttore, chiamato a valutare la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, ad esercitare a sua volta il diritto di recesso.
Diverso è il caso in cui sia il contratto stesso a contemplare una clausola risolutiva, che preveda che il recesso di un solo conduttore comporti la risoluzione del rapporto locatizio nei confronti dell'altro.
Trattasi di clausola da considerarsi valida, in quanto qualificabile quale condizione risolutiva, ossia come avvenimento futuro ed incerto al quale le parti intendono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di una singola pattuizione negoziale.
 
3 - Altra questione legittimamente posta in queste ultime settimane è quella inerente il subentro di un nuovo coinquilino: è, difatti, prassi diffusa che, negli appartamenti in condivisione, gli inquilini che lascino l’appartamento vengano sostituiti da altri soggetti, così da garantire il contenimento dei costi pro capite.
Sul punto, preme evidenziare come sia fondamentale considerare il rapporto di locazione in essere tra le parti, nonché l’oggetto dello stesso.
In primis, sembra potersi affermare che, in caso di “recesso relativo”, ossia di uno dei conduttori, il proprietario non possa imporre il subentro di un nuovo coinquilino, laddove il rapporto locatizio tra questi ultimi ed il locatore sia unico.
Difatti, se i conduttori occupanti l’immobile garantiscono il pagamento dell’intero canone pattuito,  compresa la quota che in precedenza spettava al coinquilino, non si vede in ragione di quale diritto il locatore possa imporre il subentro di un altro soggetto nel rapporto locatizio.
Per quanto concerne, invece, i contratti di locazione per studenti universitari, disciplinati dal D.M. del 30/12/2002, al locatore è riconosciuta la possibilità di concedere in locazione solo parte dell’immobile (a livello esemplificativo, l’uso esclusivo di una camera e l’uso comune di zone quali la cucina e il bagno).
In suddette ipotesi, lo studente sembrerebbe essere costretto ad accettare la scelta del coinquilino effettuata dal proprietario, libero di disporre del proprio diritto di proprietà.
In aggiunta, lo studente, sottoscrivendo il contratto di locazione avente ad oggetto solo parte dell’immobile, accetta la possibilità che la restante parte dell’unità immobiliare venga concessa in godimento ad altra persona.
Risultano, pertanto, limitate le possibilità di rimostranza nei confronti del locatore, anche in questo periodo, in cui l’ingresso di un nuovo inquilino è accompagnato dall’incertezza con riguardo alle condizioni di salute, abitudini, quotidianità, e, pertanto, dal timore di venire contagiati.
L’emergenza epidemiologica da Covid-19 sta, però, imponendo, non solo la rivisitazione del  proprio comportamento quotidiano, ma altresì la rivalutazione di diritti e doveri generalmente riconosciuti dalla legge, seppur sia ormai evidente che la normativa dettata al fine di superare positivamente l’attuale situazione di crisi non prenda nella dovuta considerazione molte esigenze che in concreto sorgono.
In particolare, nel caso di specie, è necessario considerare che il diritto di disporre liberamente della proprietà riconosciuto al locatore debba essere bilanciato con il diritto alla salute del conduttore di cui all’art. 32 Cost.
In aggiunta, si segnala come sia altresì inevitabilmente coinvolto il diritto alla privacy del nuovo inquilino, i cui dati sanitari sono protetti dal GDPR del 2016 quali dati sensibilissimi.
A tal proposito, si segnala come la Corte di Giustizia dell’Unione Europea, seppur con riferimento all’art. 7 della Direttiva 95/46, abbia autorizzato la comunicazione dei dati personali ogniqualvolta vi sia la necessità di tutela di un legittimo interesse dei terzi e sempre che la libertà del singolo alla protezione dei suoi dati non prevalga sul legittimo interesse perseguito (Corte Giustizia UE 11 dicembre 2019 n. 708 e Corte Giustizia UE 16 gennaio 2019, n. 496).
Orbene, appare evidente come la problematica in oggetto non sia di facile soluzione, coinvolgendo diritti che, ordinariamente, sono tutelati in via assoluta. 
 
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
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