LE NUOVE REGOLE PER LA TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DEGLI IMMOBILI DA COSTRUIRE

8 giugno 2020 

 

La tutela degli acquirenti di immobili da costruire, in un primo tempo prevista dal decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, è stata poi rivista ed ampliata dal decreto legislativo 12 gennaio  2019, n. 14.
Le nuove norme sono in vigore dal 16 marzo 2019, e si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente a tale data (art. 5, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005).

La fondamentale novità introdotta dalle nuove norme riguarda l'obbligo di stipulare il contratto preliminare avente per oggetto immobili da costruire con atto pubblico o  scrittura  privata autenticata.
In questo modo il legislatore ha inteso affidare ad un pubblico ufficiale, quale appunto il notaio, il controllo del rispetto delle norme di tutela dell'acquirente, che negli anni precedenti erano state spesso inosservate.

Dal punto di vista soggettivo la tutela si applica quando:

- il venditore   sia  un "costruttore";
- l'acquirente"  sia  una  persona  fisica;  
- l’oggetto  della  vendita   sono gli  "immobili  da  costruire",   ovvero, un immobile per il quali sia stato richiesto il permesso di costruire (o presentato altro  titolo abilitativo edilizio) e che siano ancora da  edificare, o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata essendo in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità; la disciplina di tutela non si applicherebbe, dunque,  quando non risulti essere stato ancora richiesto il titolo abilitativo, e quindi non si applica alla vendita di immobili cosiddetta “sulla carta”; 

- sia stipulato un contratto che possa comportare l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, compreso quindi anche il contratto di leasing.

La legge dispone espressamente che l'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dalla normativa, e che pertanto ogni clausola contraria è nulla.
Come accennato la grande novità introdotta dalla normativa in esame riguarda l’obbligo di stipulare il contratto preliminare avente per oggetto un immobile da costruire per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e la legge prevede analiticamente le indicazioni che deve contenere, e i documenti che devono essere allegati.

Il contratto preliminare, stipulato, appunto, per atto pubblico o scrittura privata autenticata, deve essere poi trascritto nei registri immobiliari, in modo da valere come una vera e propria “prenotazione” dell'acquisto dell'immobile, poiché la trascrizione lo rende opponibile nei confronti dei terzi.

Grazie alla trascrizione, il promittente acquirente gode, conseguentemente, di una tutela aggiuntiva rispetto alla fideiussione.
A seguito della trascrizione del contratto preliminare, il costruttore non può vendere l'immobile ad altro soggetto, né concedere un'ipoteca sull'immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del costruttore non possono iscrivere un'ipoteca sull'immobile promesso in vendita, né pignorarlo.

Al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita di un immobile da costruire (o, come abbiamo visto, di ogni altro contratto che sia idoneo a comportare il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire), ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato a procurare il rilascio e a consegnare all'acquirente una fideiussione, di importo corrispondente alle somme (e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo) che il costruttore abbia riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, debba ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Il notaio deve verificare la consegna della fideiussione e la sua conformità al modello standard.

La mancanza della fideiussione è espressamente sanzionata con la nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente (trattasi dunque di nullità relativa).

La fideiussione  è rilasciata da una banca o da  un'impresa esercente le assicurazioni (art. 3, comma 1, del d.lgs. 122/2005).

E' stata eliminata la possibilità, prevista dalla precedente normativa, che la fideiussione fosse rilasciata da un intermediario finanziario

La fideiussione deve garantire la restituzione all'acquirente delle somme dallo stesso  effettivamente versate al costruttore:

- nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi prevista dall'art. 3, comma 2, del d.lgs. 122/2005;

- nel caso di inadempimento, da parte  del costruttore, dell'obbligo di  contrarre  e consegnare all'acquirente, all'atto  del  trasferimento  della  proprietà  dell'immobile,  la polizza assicurativa  indennitaria decennale  di cui all'art. 4 del d.lgs.  122/2005.
Quest'ultima previsione è una novità aggiunta dal d.lgs. 14/2019
In mancanza della fideiussione, il contratto preliminare non può essere stipulato.

Qualora il contratto venisse comunque stipulato in mancanza della fideiussione, la legge ne prevede la nullità, che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente (nullità relativa).

L'acquirente può dunque scegliere se agire in giudizio per far valere la nullità contratto preliminare, oppure mantenere valido il contratto stipulato, pur in assenza della garanzia fideiussoria, se ritiene di averne maggiore interesse.

Il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all'acquirente, all'atto del trasferimento della proprietà dell'immobile, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente (art. 4, comma 1, d.lgs. 122/2005).
Il d.lgs. 14/2019 ha introdotto, in caso di violazione di tale obbligo, la sanzione della nullità del contratto, che può essere fatta valere solo dall'acquirente (nullità relativa).

L'atto di trasferimento della proprietà dell'immobile deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa, e della sua conformità al modello standard (art. 4, comma 1-quater, d.lgs. 122/2005).

La polizza assicurativa indennitaria decennale deve avere effetto dalla data di ultimazione dei lavori, e deve coprire i danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, che il costruttore sia tenuto a risarcire ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale  oppure  da  gravi  difetti  costruttivi  delle  opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
La legge parla genericamente di copertura dei danni, da intendere come copertura totale e non parziale, quindi non pare essere consentita la presenza di clausole che prevedano scoperti o franchigie, che avrebbero l'effetto di ridurre il concreto risarcimento del danno all'acquirente.
In caso di inadempimento da parte del costruttore dell'obbligo di contrarre e consegnare all'acquirente, all'atto del trasferimento della proprietà dell'immobile, la polizza assicurativa indennitaria decennale, l'acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto preliminare ha diritto di escutere la fideiussione per ottenere la restituzione delle somme versate al costruttore (art. 4, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005).

In tal caso la fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data dell'attestazione del notaio di non aver ricevuto, per la data dell'atto di trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa conforme al modello standard (art. 3, comma 3, lettera b, d.lgs. 122/2005).
Il d.lgs. 14/2019 ha inoltre previsto la nullità del contratto di trasferimento della proprietà dell'immobile eventualmente stipulato, in caso di violazione dell'obbligo del costruttore di contrarre e consegnare all'acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale.

Per espressa disposizione di legge, la nullità può essere fatta valere solo dall'acquirente, il quale può dunque scegliere se agire in giudizio per far valere la nullità della compravendita, oppure mantenere valido il contratto stipulato, pur in assenza della garanzia assicurativa, se ritiene di averne maggiore interesse.

Si tratta pertanto, anche in questo caso, di nullità relativa.

 

 

Avv. Corrado Demolli