RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

19 marzo 2021 
La risoluzione del contratto di locazione avviene quando il rapporto tra le parti si interrompe prima della naturale scadenza, ossia prima della scadenza fissata nel contratto stesso.
Il caso più semplice riguarda la situazione in cui entrambe le parti siano interessate alla risoluzione anticipata e consensuale del contratto.
Così come avviene al momento della conclusione dell’accordo circa la locazione di un bene, analogamente, sebbene non ci siano particolari vincoli di legge, anche la risoluzione consensuale di un contratto di locazione, è importante che avvenga in forma scritta e che venga registrata presso lo stesso ufficio dove è avvenuta la registrazione del contratto, utilizzando l'apposito modello RLI debitamente compilato.
Viceversa più complessa la situazione in cui solo una delle parti, ovvero locatore o conduttore, abbiano necessità di porre fine al contratto prima della naturale scadenza. In tal caso bisogna procedere con la risoluzione anticipata del contratto di locazione.
Fondamentali importanti informazioni circa la risoluzione del contratto di locazione vengono fornite innanzitutto dall'Agenzia delle Entrate, che precisa quanto segue: "Si parla di risoluzione del contratto se il rapporto tra le parti è interrotto prima della scadenza naturale".
In relazione alla posizione del conduttore, l'articolo 3 della legge sulla locazione abitativa (legge n. 431/1998) così dispone: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi". Quindi, effettuando una comunicazione al locatore con un preavviso di sei mesi, in presenza di gravi motivi, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, indipendentemente da previsioni diverse o addirittura contrarie previste nello stesso contratto.
Più articolato il recesso del locatore.
Ed invero sempre secondo quanto previsto dall'articolo 3 della legge sulla locazione abitativa sopra meglio indicata, alla prima scadenza del contratto il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, ma sono necessari motivi specifici e tassativi che qui di seguito riporto:
• il locatore intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intende destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità e offre al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
• il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
• l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o del quale deve essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
• l'immobile si trovi in uno stabile del quale sia prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
• quando, senza alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
• il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392).
Ricordo infine come la risoluzione del contratto di locazione comporti dei costi, rappresentati dall'imposta di registro, in misura fissa, da versarsi, così come spiegato dalla stessa Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla data della risoluzione.
E' poi importante rilevare come nell’eventualità di risoluzione del contratto di locazione ed i locatori abbiano optato per il regime della cedolare secca, sia prevista l’esenzione dall’obbligo di pagamento dell'imposta di registro. Rimane, però, necessario comunicare la risoluzione del contratto di locazione all'ufficio in cui il contratto stesso è stato registrato.

Avv. Corrado Demolli

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