18 maggio 2020

L’art. 1 comma 10 del decreto-legge pubblicato questo week end, sabato 16 maggio 2020, dispone che: “le riunioni si svolgono garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro”.
Applicando tale regola alle assemblee condominiali, i problemi non possono di certo dirsi superati.
Per prima cosa occorre individuare la sala idonea a garantire il rispetto delle distanze interpersonali; sala che dovrà anche essere sottoposta, prima e dopo, alla sanificazione.
Trattasi di sale che nella maggior parte dei casi dovranno essere di notevoli dimensioni, con tutte le conseguenze in termini di costi che ne derivano.
Si segnala sul punto come Confedilizia abbia immediatamente diffuso le prime linee guida che dovranno essere seguite, onde agevolare la ripresa della vita e della gestione condominiale.
Vero è che nella maggior parte dei casi le assemblee che potranno svolgersi con modalità telematiche rappresenteranno sempre più un’opportunità, pur segnalando come ad oggi non siano
ancora stati presi provvedimenti sulla tenuta delle delibere da assumere, in relazione alle quali permane un elevato rischio di impugnazione per i motivi più disparati (mancato esercizio del diritto di voto o di partecipazione per il venir meno della connessione internet o per la scarsa velocità della stessa o perfino per non averla affatto).
Sul punto, si riporta quanto specificato dal Ministero della Giustizia in una Nota del 6 aprile u.s.: “l’unica competenza attribuita a questo Ministero in ordine agli amministratori di condominio è, invero, quella prevista dall’art. 5 comma 4 del D.M. 13 agosto 2014 n. 140, che introduce l’obbligo, in capo al responsabile scientifico, di comunicare l’inizio di ciascun corso di formazione, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici al Ministero della giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, all’indirizzo elettronico indicato sul sito ministeriale.”
Quale corollario, il Ministero ha ritenuto non opportuno fornire una disamina ermeneutica in ordine alla disciplina delle assemblee di condominio, con particolare attenzione alle modalità di svolgimento telematiche, atteso che il parere esulerebbe dalle competenze ministeriali e, in ogni caso, verterebbe su profili – validità delle assemblee – suscettibili di tutela giurisdizionale da parte dei condomini, con la conseguenza che ogni eventuale parere rischierebbe di sovrapporsi con l’accertamento da condursi in sede giurisdizionale nel caso di impugnazione.
In mancanza di chiarimenti a livello ministeriale, sarà pertanto necessario attenersi alla legislazione emergenziale, benché, a ben vedere, nessuna norma emanata in questo periodo riguardi espressamente il Condominio, con la conseguenza che la materia dovrà essere esaminata facendo applicazione, per analogia, di quanto previsto con riguardo ai luoghi di lavoro e al datore di lavoro, ovvero alla materia societaria, laddove l’art. 106 decreto-legge 18/2020 prevede, ad esempio, l’espressione del voto in via telematica o per corrispondenza e l’intervento in assemblea mediante mezzi di telecomunicazione.
Inutile dire come anche con la pubblicazione dell’ultimo decreto-legge del 16 maggio 2020 si sia persa l’ennesima occasione per fare chiarezza sul punto, lasciando alla libera interpretazione una questione così delicata come la validità delle delibere da assumere nelle tele-assemblee.
Questo perché la materia condominiale troppe volte viene sottovalutata, senza considerare come il patrimonio del 70% degli italiani si trovi all’interno dei condomini, ove transitano interessi enormi che potranno costituire una risorsa preziosa nella fase di ripresa dell’economia nazionale.
Si pensi a titolo esemplificativo ai lavori in condominio e al relativo bonus fiscale del 110% previsto dal Governo, di cui abbiamo parlato anche all’interno del ciclo di webinar organizzato da UPEL con l’avvocato Corrado Demolli.
E forse proprio per evitare ulteriori rallentamenti nel rilancio dell’economia si è preferito non prendere provvedimenti chiari in materia di assemblee condominiali, onde demandare ai singoli amministratori ogni scelta in merito alla possibilità di indire le assemblee e alle modalità di svolgimento, con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di responsabilità degli stessi.
Se il recente decreto-legge del 16 maggio guarda alle tele-assemblee in termini di opportunità, meglio rispondenti alle nuove esigenze di sicurezza, di gratuità - rispetto ai costi impegnativi altrimenti da sostenere per la sala necessaria per decreto – e di maggiore partecipazione, laddove garantiscono la presenza anche di chi è immunodepresso, perché anziano o sottoposto a cure, ovvero di chi è in quarantena, il mio consiglio rimane quello della massima prudenza.
Rimane fermo il suggerimento di attendere maggiori chiarimenti prima di indire le assemblee con modalità assimilabili a quelle previste per le società ovvero per le riunioni private, atteso che le peculiarità che attengono al Condominio, quali la possibile partecipazione alle assemblee oltre ai condomini anche di delegati o terzi (tecnici), non consentono facili applicazioni analogiche.
Solo l’emanazione di norme ad hoc in tema di video-assemblee e di tenuta delle relative delibere farà decadere ogni resistenza rispetto a tale modalità di svolgimento, con la certezza che, una volta superati i problemi, la loro utilità verrà compresa e le tele-assemblee verranno introdotte stabilmente quale strumento alternativo e sussidiario. 
 

Avv. Giorgia Colombo
 
 

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