23 aprile 2020 

Con il Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza (d.lgs. 14/2019), pubblicato in data 14.02.2019 sulla Gazzetta Ufficiale n. 38, il nostro legislatore ha inteso introdurre una serie di modifiche in materia di acquisto di immobili da costruire.
Trattasi di riforme che, applicabili a tutti i contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019, sono volte senza subbio a favorire la posizione degli acquirenti.
Ecco alcuni degli aspetti più rilevanti della riforma:
 
- ATTO PUBBLICO O SCRITTURA PRIVATA AUTENTICATA
L'art. 6 d.lgs. n. 122/2005, come modificato dal d.lgs. 14/2019, prescrive che il contratto preliminare e ogni altro contratto che sia diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire debbano essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
Non è, pertanto, più sufficiente una scrittura privata semplice, in cui le firme siano apposte personalmente dalle parti senza alcuna “pubblica” verifica, risultando, viceversa, necessaria quantomeno l’autenticazione, ossia – secondo la definizione fornita dall’art. 2703 c.c. – l’attestazione da parte di un pubblico ufficiale inerente la sottoscrizione avvenuta in sua presenza, e previo accertamento dell’identità dei vari firmatari.
Legittimati ad apporre la cosiddetta “autentica” con riguardo alla scrittura privata sono i pubblici ufficiali all’uopo autorizzati, ovvero i notai: ed invero, le altre figure a cui la legge riconosce suddetto potere, in deroga al principio generale della competenza notarile (segretario comunale e provinciale in virtù della l. n. 127/1997, poi confluita nel d.lgs. n. 267/2000, ed il console, secondo quanto disposto dal d.lgs n. 71/2011, art. 28 ss.), non possono in questo caso intervenire, poiché la legge limita la loro facoltà di autenticazione alla documentazione di una situazione giuridica o fattuale, oltre che alla riproduzione di informazioni desunte da altri atti già documentati (c.d. “autentica amministrativa”).
La ratio della novella consiste nel garantire il controllo della legalità di alcuni obblighi imposti al costruttore nei confronti del promissario acquirente.
 
- GARANZIA FIDEIUSSORIA E POLIZZA ASSICURATIVA INDENNITARIA
Il pubblico ufficiale dovrà verificare che il venditore-costruttore abbia consegnato all’acquirente la garanzia fideiussoria ex artt. 2 e 3 del d.lgs. n. 122/2005, oltre alla polizza assicurativa indennitaria (la c.d. polizza decennale postuma) di cui all'art. 4 del medesimo decreto legislativo.
Con particolare riferimento alla polizza assicurativa indennitaria, trattasi di assicurazione obbligatoria che ogni costruttore di immobili sarà tenuto a stipulare – a pena di nullità dello stesso contratto preliminare – a beneficio dell’acquirente (ovvero dell’assegnatario dell’immobile) per eventuali difetti di costruzione e danni arrecati a terzi e che opererà per dieci anni a far data dall’ultimazione dei lavori, garantendo all’acquirente il risarcimento di quanto patito.
Al riguardo, il costruttore sarà considerato inadempiente nei seguenti casi:
- ove ometta di consegnare la suddetta polizza,
- ove la polizza, benché predisposta e fornita all’acquirente, risulti inadeguata dal punto di vista dei requisiti di contenuto prescritti ex lege (art. 386, c. 1, lett b) Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza);
- ove non inserisca nel contratto gli estremi identificativi della polizza assicurativa, ivi compresa la sua conformità ai parametri legislativi.
Per completezza sul punto, si precisa come i requisiti di contenuto relativi alla polizza, e menzionati nel Codice, non siano stati ad oggi ancora indicati dal legislatore.
Quanto alla nullità, il legislatore ha previsto un’ipotesi di nullità relativa, atteso che sarà l’acquirente a poter far valere la nullità del contratto preliminare o tutt’al più il giudice, chiamato comunque ad una previa valutazione degli effetti positivi che tale dichiarazione potrebbe produrre a favore del soggetto titolare dell’interesse protetto, onde evitare la frustrazione del suo interesse abitativo.
Con riguardo agli effetti della nullità, il contratto preliminare risulterà privo di efficacia, ovvero non produttivo degli effetti giuridici per i quali è stato concluso dalle parti, con la conseguenza che l’acquirente che abbia già corrisposto il prezzo al costruttore sarà legittimato a pretendere la restituzione della somma versata.
In aggiunta, il costruttore potrà altresì incorrere in un’ipotesi di responsabilità precontrattuale: l’omessa consegna della polizza decennale è indiscutibilmente qualificabile come una condotta contraria al principio di buona fede sancito dall’art. 1338 c.c., dovendosi intendere per buona fede il "dovere di cooperazione e di informazione vigente in capo alle parti, al convergente fine della stipulazione del contratto”; dovere “che va individuato ed apprezzato in relazione alla concreta fattispecie" (così Cassazione civile, n. 5920/1985).
A tale responsabilità è connessa un’azione di risarcimento danni, esercitabile nel termine ordinario di dieci anni, seppur nei limiti dell’interesse contrattuale negativo, potendo il promissario acquirente ottenere il risarcimento delle sole spese sostenute per le trattative poi rivelatesi inutili (c.d. danno emergente), oltre che delle perdite subite per non aver potuto usufruire di chance alternative, trascurate a motivo dell’affidamento riposto nella positiva conclusione del contratto rivelatosi poi nullo (c.d. lucro cessante).
Alla luce degli aspetti di cui sopra, trattasi di riforma che mira ad incidere in modo rilevante sugli oneri gravanti sul venditore-costruttore, in un’ottica di maggior tutela del solo acquirente.            
 
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
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