01 luglio 2020
Anche quest’anno è arrivata l’estate e con essa il caldo di questi giorni particolarmente torridi.
Chi non avrebbe il desiderio di rinfrescarsi con un tuffo nell’acqua cristallina e fresca di una piscina???
Vi sono Condomini che sono dotati di tali strutture ed altri, magari di particolare pregio, che prevedono addirittura anche piscine private su singoli terrazzi.
E’ chiaro il beneficio che ogni condomino avrebbe dalla possibilità di utilizzare o avere a disposizione una piscina condominiale.
Vi sono Condomini che sono dotati di tali strutture ed altri, magari di particolare pregio, che prevedono addirittura anche piscine private su singoli terrazzi.
E’ chiaro il beneficio che ogni condomino avrebbe dalla possibilità di utilizzare o avere a disposizione una piscina condominiale.
E’ però altrettanto evidente come vi siano delle responsabilità per il Condominio e per il suo amministratore nel caso di presenza ed utilizzo di una piscina condominiale e le altrettanti relative responsabilità del proprietario che installi una piscina sul proprio terrazzo.
Per quanto concerne la piscina condominiale, come da definizione, è evidente come il bene venga considerato comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. che elenca a titolo esemplificativo e non esaustivo le parti comuni dell’edificio. Le spese per la ripartizione dei costi di manutenzione gravano su tutti i condòmini secondo il disposto dell’art. 1123 c.c. primo comma e quindi secondo la tabella generale di proprietà, salvo che il regolamento condominiale preveda una ripartizione diversa o che i condòmini all’unanimità dei partecipanti stabiliscano un criterio differente rispetto a quello legale indicato nel predetto art.1123 c.c..
Si sono infatti verificati casi di ripartizione per così dire “mista”; ovvero metà della spesa sulla base dei millesimi di proprietà l’altra metà in parti uguali fra le varie unità immobiliari. Tale scelta era stata determinata dal fatto che la presenza di una piscina comporta un incremento di valore dell’immobile in maniera percentuale uguale per ciascuna unità abitativa ( nel caso di specie si era ritenuto un aumento per ogni unità di circa il 15% del valore).
Quando in un Condominio è presente una piscina condominiale, le responsabilità dell’amministratore sono numerose, in quanto, la piscina, oltre ad essere un luogo ricreativo e di svago è anche, però, un luogo potenzialmente pericoloso e può determinare, come si legge spesso nelle cronache, incidenti più o meno gravi; dalla banale, ma comunque potenzialmente grave, scivolata/caduta, ai rischi di batteri derivanti da fenomeni di insalubrità delle acque ecc.
L’amministratore dovrà dunque certamente analizzare il numero di persone che utilizzano il bene, curare gli impianti, verificare quotidianamente la qualità dell’acqua conferendo opportuni incarichi a ditte specializzate, posizionare cartelli e tutto quanto necessario al fine di evitare di incorrere in gravi rischi sia per se stesso che per i condòmini.
In particolare in questo periodo soggetto alle restrizioni imposte dalle Autorità per le note conseguenze del Coronavirus Covid 19 l’amministratore dovrà essere ancora più scrupoloso ed attento alla legislazione riguardante anche i problemi dell’assembramento, del distanziamento sociale e della sanificazione degli ambienti ed attrezzature comuni: lettini, sdraio, spogliatoi.
Deve poi essere considerato come sulla base di accordi Stato - Regioni ( ed in base alle dimensioni ed alla profondità del manufatto) al controllo della piscina possa/debba essere preposto un assistente bagnanti che deve assicurare la propria presenza durante l’orario di funzionamento della piscina.
Per i condomini che volessero installare una piscina condominiale ricordiamo come tale manufatto venga considerato innovazione e pertanto necessiti dell’approvazione con le maggioranze di cui all’art. 1120 c.c. che a sua volta rimanda al 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio). Si ricorda che occorre sempre visionare il regolamento condominiale per comprendere se vi siano norme contrarie e che inoltre l’innovazione non pregiudichi il godimento della cosa comune anche ad un solo condòmino .
In ordine alle responsabilità ed alle attenuanti in relazione al medesimo tema i commentatori generalmente ricordano due sentenze della Corte di Cassazione. La prima risalente al 2004 riferisce di una responsabilità del condominio per danni da cosa in custodia ex art. 2051 c.c ma con delle eccezioni. Il fatto, in esame, riguardava un incidente in piscina condominiale durante una festa notturna, in cui un ospite tuffandosi, riportava gravi lesioni. Il danneggiato richiedeva, quindi, di essere risarcito dal Condominio evidenziando come l’area non fosse, a proprio parere, sufficientemente illuminata e non essendo presente un bagnino. In questo caso la Corte ha escluso la responsabilità del custode del bene, evidenziando come fosse stata la condotta superficiale e incosciente dell’ospite a produrre l’evento che ben avrebbe potuto essere evitato con la normale diligenza ed attenzione. Era stata dunque ritenuta pericolosa la condotta esercitata dall’ospite che si era tuffato. In senso conforme troviamo altre sentenze della Corte: Cass., 15 ottobre 2004, n. 20334 – Cass., 26 aprile 2004. Altra sentenza cui spesso si fa riferimento è la n. 22807 del 28 ottobre 2009, nella quale si tratta dell’annegamento di una persona avvenuto in una piscina condominiale escludendo ogni responsabilità però per il Condominio e l’amministratore in quanto la vittima si era introdotta superando un cancello in orario di chiusura, nonostante il divieto di ingresso a persone non autorizzate ed estranee al condominio. Dunque anche in questa circostanza i Giudici della Cassazione hanno escluso la responsabilità del condominio per un uso improprio del bene da parte dell’utilizzatore.
Rilevo inoltre come per ogni altro servizio i condòmini in ritardo con le quote condominiali potranno vedersi interdire l’accesso alla piscina condominiale, come previsto dall’art. 63 delle disp. att. c.c. che prevede la possibilità per l’amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per almeno sei mesi, di sospendere il condomino moroso della fruizione dei «servizi comuni suscettibili di godimento separato».
Relativamente, viceversa, alla possibilità di installare una piscina privata su un proprio terrazzo o su un terrazzo condominiale ad uso esclusivo si dovrà dapprima avere cura di verificare se il regolamento lo consenta. Dovrà poi essere verificato che il manufatto risponda ai requisiti di stabilità, sicurezza dell’edificio, in quanto il peso dell’acqua potrebbe comportare danni ed infiltrazioni, e quindi verificare la portata della soletta e dei balconi. Sarà, conseguentemente necessaria un’accurata analisi tecnica/strutturale del terrazzo o del balcone anche per le mini-piscine gonfiabili onde evitare danni strutturali e pericoli di crollo.
Ricordo infatti come il singolo condòmino ai sensi dell’art. 1122 c.c. non possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
inoltre se la piscina venisse posizionata su un terrazzo condominiale comune, oltre a tutto quanto sopra esposto, sarà necessario anche rispettare il pari uso ex art. 1102 degli altri proprietari non arrecando pregiudizio agli altri e non impedendo agli altri condòmini l’uguale e pari utilizzo.
Come sempre, è necessario oltre che opportuno, mettere sempre a conoscenza l’amministratore di Condominio qualora si volesse utilizzare uno spazio comune o privato installando una piscina fissa o mobile oppure vasche idromassaggio, in modo che questi possa assumere e verificare che siano state eseguite tutte le misure necessarie ovvero quelle sopra enunciate: verifica delle previsioni del regolamento condominiale; prove di carico e strutturali; richiesta di documentazione tecnica; accorgimenti igienico-sanitari e tutto quanto necessario al fine di salvaguardare il Condominio e gli utenti da possibili pericoli e consentire a tutti di poter usufruire in tutta tranquillità del refrigerio e del benessere di un bel tuffo in piscina.
Per quanto concerne la piscina condominiale, come da definizione, è evidente come il bene venga considerato comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. che elenca a titolo esemplificativo e non esaustivo le parti comuni dell’edificio. Le spese per la ripartizione dei costi di manutenzione gravano su tutti i condòmini secondo il disposto dell’art. 1123 c.c. primo comma e quindi secondo la tabella generale di proprietà, salvo che il regolamento condominiale preveda una ripartizione diversa o che i condòmini all’unanimità dei partecipanti stabiliscano un criterio differente rispetto a quello legale indicato nel predetto art.1123 c.c..
Si sono infatti verificati casi di ripartizione per così dire “mista”; ovvero metà della spesa sulla base dei millesimi di proprietà l’altra metà in parti uguali fra le varie unità immobiliari. Tale scelta era stata determinata dal fatto che la presenza di una piscina comporta un incremento di valore dell’immobile in maniera percentuale uguale per ciascuna unità abitativa ( nel caso di specie si era ritenuto un aumento per ogni unità di circa il 15% del valore).
Quando in un Condominio è presente una piscina condominiale, le responsabilità dell’amministratore sono numerose, in quanto, la piscina, oltre ad essere un luogo ricreativo e di svago è anche, però, un luogo potenzialmente pericoloso e può determinare, come si legge spesso nelle cronache, incidenti più o meno gravi; dalla banale, ma comunque potenzialmente grave, scivolata/caduta, ai rischi di batteri derivanti da fenomeni di insalubrità delle acque ecc.
L’amministratore dovrà dunque certamente analizzare il numero di persone che utilizzano il bene, curare gli impianti, verificare quotidianamente la qualità dell’acqua conferendo opportuni incarichi a ditte specializzate, posizionare cartelli e tutto quanto necessario al fine di evitare di incorrere in gravi rischi sia per se stesso che per i condòmini.
In particolare in questo periodo soggetto alle restrizioni imposte dalle Autorità per le note conseguenze del Coronavirus Covid 19 l’amministratore dovrà essere ancora più scrupoloso ed attento alla legislazione riguardante anche i problemi dell’assembramento, del distanziamento sociale e della sanificazione degli ambienti ed attrezzature comuni: lettini, sdraio, spogliatoi.
Deve poi essere considerato come sulla base di accordi Stato - Regioni ( ed in base alle dimensioni ed alla profondità del manufatto) al controllo della piscina possa/debba essere preposto un assistente bagnanti che deve assicurare la propria presenza durante l’orario di funzionamento della piscina.
Per i condomini che volessero installare una piscina condominiale ricordiamo come tale manufatto venga considerato innovazione e pertanto necessiti dell’approvazione con le maggioranze di cui all’art. 1120 c.c. che a sua volta rimanda al 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio). Si ricorda che occorre sempre visionare il regolamento condominiale per comprendere se vi siano norme contrarie e che inoltre l’innovazione non pregiudichi il godimento della cosa comune anche ad un solo condòmino .
In ordine alle responsabilità ed alle attenuanti in relazione al medesimo tema i commentatori generalmente ricordano due sentenze della Corte di Cassazione. La prima risalente al 2004 riferisce di una responsabilità del condominio per danni da cosa in custodia ex art. 2051 c.c ma con delle eccezioni. Il fatto, in esame, riguardava un incidente in piscina condominiale durante una festa notturna, in cui un ospite tuffandosi, riportava gravi lesioni. Il danneggiato richiedeva, quindi, di essere risarcito dal Condominio evidenziando come l’area non fosse, a proprio parere, sufficientemente illuminata e non essendo presente un bagnino. In questo caso la Corte ha escluso la responsabilità del custode del bene, evidenziando come fosse stata la condotta superficiale e incosciente dell’ospite a produrre l’evento che ben avrebbe potuto essere evitato con la normale diligenza ed attenzione. Era stata dunque ritenuta pericolosa la condotta esercitata dall’ospite che si era tuffato. In senso conforme troviamo altre sentenze della Corte: Cass., 15 ottobre 2004, n. 20334 – Cass., 26 aprile 2004. Altra sentenza cui spesso si fa riferimento è la n. 22807 del 28 ottobre 2009, nella quale si tratta dell’annegamento di una persona avvenuto in una piscina condominiale escludendo ogni responsabilità però per il Condominio e l’amministratore in quanto la vittima si era introdotta superando un cancello in orario di chiusura, nonostante il divieto di ingresso a persone non autorizzate ed estranee al condominio. Dunque anche in questa circostanza i Giudici della Cassazione hanno escluso la responsabilità del condominio per un uso improprio del bene da parte dell’utilizzatore.
Rilevo inoltre come per ogni altro servizio i condòmini in ritardo con le quote condominiali potranno vedersi interdire l’accesso alla piscina condominiale, come previsto dall’art. 63 delle disp. att. c.c. che prevede la possibilità per l’amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per almeno sei mesi, di sospendere il condomino moroso della fruizione dei «servizi comuni suscettibili di godimento separato».
Relativamente, viceversa, alla possibilità di installare una piscina privata su un proprio terrazzo o su un terrazzo condominiale ad uso esclusivo si dovrà dapprima avere cura di verificare se il regolamento lo consenta. Dovrà poi essere verificato che il manufatto risponda ai requisiti di stabilità, sicurezza dell’edificio, in quanto il peso dell’acqua potrebbe comportare danni ed infiltrazioni, e quindi verificare la portata della soletta e dei balconi. Sarà, conseguentemente necessaria un’accurata analisi tecnica/strutturale del terrazzo o del balcone anche per le mini-piscine gonfiabili onde evitare danni strutturali e pericoli di crollo.
Ricordo infatti come il singolo condòmino ai sensi dell’art. 1122 c.c. non possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
inoltre se la piscina venisse posizionata su un terrazzo condominiale comune, oltre a tutto quanto sopra esposto, sarà necessario anche rispettare il pari uso ex art. 1102 degli altri proprietari non arrecando pregiudizio agli altri e non impedendo agli altri condòmini l’uguale e pari utilizzo.
Come sempre, è necessario oltre che opportuno, mettere sempre a conoscenza l’amministratore di Condominio qualora si volesse utilizzare uno spazio comune o privato installando una piscina fissa o mobile oppure vasche idromassaggio, in modo che questi possa assumere e verificare che siano state eseguite tutte le misure necessarie ovvero quelle sopra enunciate: verifica delle previsioni del regolamento condominiale; prove di carico e strutturali; richiesta di documentazione tecnica; accorgimenti igienico-sanitari e tutto quanto necessario al fine di salvaguardare il Condominio e gli utenti da possibili pericoli e consentire a tutti di poter usufruire in tutta tranquillità del refrigerio e del benessere di un bel tuffo in piscina.
Avv. Corrado Demolli
DDC Studio Legale (P.IVA 05986790961)
Tel: + 39 02.6431749 - Fax: + 39 This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.