DDC Studio Legale: news

27 maggio 2020

19 maggio 2020: viene finalmente pubblicato in Gazzetta Ufficiale il tanto atteso Decreto Rilancio.
Nella stessa data viene presentato un disegno di legge.
Una data storica per il nostro Paese.
MA CHE COSA SIGNIFICA TUTTO QUESTO? QUALE ATTO NORMATIVO È STATO ADOTTATO IN CONCRETO?
Un decreto-legge: il decreto-legge n. 34/2020.
Per fare un po’ di chiarezza, si tratta di un atto normativo di carattere ancora provvisorio, avente forza di legge e che viene adottato in casi straordinari di necessità e urgenza dal Governo, ai sensi dell'art. 77 della Costituzione; un atto che, se non viene convertito in legge entro sessanta giorni dalla sua pubblicazione, perde ogni efficacia sin dall’inizio.
Ecco perché in pari data è stato presentato un disegno di legge, avente ad oggetto proprio la "Conversione in legge del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, recante misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all'economia, nonché di politiche sociali connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19"; il cui iter potrà essere seguito sul sito del Parlamento italiano.
Non meno importanti della legge di conversione sono i ben 98 decreti attuativi che dovranno essere redatti, ovvero i provvedimenti necessari al fine di completare gli effetti delle norme stesse.
Il 16 maggio u.s., peraltro, un altro decreto-legge è stato adottato dal nostro Governo e il 17 maggio u.s. l’ennesimo D.P.C.M., che, come ormai noto, non è legge, bensì atto amministrativo.
Peccato che sul sito del Governo siano apparse in più occasioni FAQ relative ai D.P.C.M. adottati; il che è anomalo poiché l’interpretazione è propria della norma e quando vi provvede il legislatore si chiama “autentica”.
La culla del diritto, i cui precursori sono stati gli antichi romani, oggi è una nave senza nocchiere in gran tempesta, in preda a una schizofrenia legislativa senza precedenti.
E in uno scenario così confuso e burrascoso siamo tutti invitati a ripartire e a “rilanciare” le nostre attività e il nostro Paese.
Sul fronte dei beni culturali, abbiamo assistito a una timida riapertura dei primi musei lo scorso 18 maggio, cui seguiranno le successive nei prossimi giorni.
Il 3 giugno sarà il turno delle Gallerie degli Uffizi, il cui direttore Eike Schmidt ha dichiarato di essere pronto, ma di aver preferito attenersi scrupolosamente alle direttive del comitato scientifico: “Anche se eravamo pronti su tutta la linea abbiamo declinato queste aperture seguendo alla lettera le indicazioni del comitato tecnico scientifico: prima i musei all’aperto, come Boboli, quindi quelli piccoli, con meno di centomila visitatori all’anno, infine i più grandi, come gli Uffizi.”
E sarà proprio lui ad accogliere personalmente i primi visitatori!
Un segnale forte questo, in un momento in cui tutti abbiamo bisogno di bellezza, vero benessere psicologico individuale e anche collettivo.
Ed è proprio il modello virtuoso degli Uffizi, e di tutti gli altri musei e luoghi della cultura che hanno aperto le porte alla fruizione online, a dominare oggi.
Un esempio: “Silhouette d’arte”.
È il nuovo gioco digitale del Mibact che consiste nel riconoscere le opere d’arte custodite nei musei e parchi archeologici dello Stato, nascoste tra le sagome nere pubblicate sui canali social del Mibact, “per sperimentare linguaggi capaci di coinvolgere nuovi pubblici” e “così da continuare in un viaggio ideale tra le collezioni dei musei italiani”.
Sulla stessa scia si colloca la PIATTAFORMA DIGITALE DELLA CULTURA, prevista dall’art. 183 del Decreto Rilancio, per la cui realizzazione sono stati assegnati ben 10 milioni di euro al Mibact.
Trattasi di un’iniziativa di grande interesse, laddove la piattaforma digitale dovrà garantire anche in futuro la “fruizione del patrimonio culturale e di spettacoli”, dal vivo online e in streaming a pagamento, al fine di “sostenere la ripresa delle attività culturali”.
La digitalizzazione, quale risorsa sempre più da sviluppare, è altresì menzionata nell’art. 184 del Decreto Rilancio, che istituisce il c.d. “FONDO CULTURA”, con una dotazione di 100 milioni di euro per gli anni 2020-2021 e con la finalità di promuovere investimenti e altri interventi “per la tutela, la fruizione, la valorizzazione e la digitalizzazione del patrimonio culturale materiale e immateriale”, inizialmente lanciato come proposta da Pierluigi Battista sul Corriere della Sera per salvare il “polmone  del nostro Paese” e poi sostenuto da Federculture.
Interessante notare come il patrimonio culturale “immateriale” non sia menzionato nel nostro Codice dei Beni Culturali, bensì sia oggetto della Convenzione UNESCO del 2003, volta alla sua salvaguarda.
La Convenzione, ratificata dall’Italia, non è mai stata recepita integralmente nel suo contenuto, avendo l’art. 7-bis del Codice dei Beni Culturali richiamato “le espressioni di identità culturale collettiva” contemplate dalla Convenzione UNESCO soltanto “assoggettabili alle disposizioni del presente codice qualora siano rappresentate da testimonianze materiali e sussistano i presupposti e le condizioni per l'applicabilità dell'articolo 10 [beni culturali]”, riconoscendo, pertanto, dignità al patrimonio culturale immateriale in una dimensione di contiguità e non di precisa coincidenza rispetto all’ambito trattato.
Queste sono solo alcune delle misure del c.d. “Pacchetto Cultura” del Decreto Rilancio, per la cui disamina si rinvia alle slides diffuse dal Mibact sul proprio sito istituzionale: misure che, ahinoi, necessitano di decreti attuativi per essere adottate in concreto, nonché di una legge di conversione per diventare efficaci; misure che, ad oggi, lasciano gli operatori del settore privi di risposte.
E per non lasciarli completamente abbandonati a se stessi, il Mibact ha deciso di avviare una campagna di ascolto dei visitatori attuali e potenziali dei musei italiani, pubblici e privati, al fine di trarre informazioni utili per le loro attività future.
Il questionario è disponibile sulla piattaforma Google Docs.
Perché una sola cosa è certa: torneremo a respirare arte.
Il coronavirus cambierà il mondo della cultura, ma i capolavori, dal vivo, avranno sempre un vantaggio competitivo impossibile da replicare. 
 
 
Avv. Giorgia Colombo
 
 
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14 maggio 2020

Il DPCM del 4 marzo 2020 ha imposto la sospensione dei “viaggi d'istruzione, le iniziative di scambio o gemellaggio, le visite guidate e le uscite didattiche comunque denominate, programmate dalle istituzioni scolastiche di ogni ordine e grado" (art. 1, lett. e).
Quali diritti spettano alle scuole o famiglie che hanno già versato parzialmente o integralmente le somme relative alla prenotazione del viaggio?
Segnalo sul punto l’art. 28 Decreto-legge n. 9 del 2 marzo 2020, poi assorbito con modifiche dal decreto Cura Italia, che ha previsto l’art. 88-bis, che in tema di rimborsi introduce importanti deroghe alla disciplina ordinaria, e che è stato confermato nella legge di conversione 27/2020.
In particolare, se da un lato, la citata norma riconosce ai consumatori la possibilità di recedere dai contratti di pacchetto turistico, stage all’estero e viaggi studio compresi, nonché l’applicabilità della disciplina in materia di impossibilità totale di cui all’art. 1463 c.c., dall’altra parte, la disposizione riserva all’organizzatore del viaggio ogni decisione in merito alle modalità di restituzione del pagamento anticipato. Ne consegue, pertanto, come l’organizzatore abbia la possibilità di offrire all’acquirente un pacchetto sostitutivo di qualità equivalente e/o superiore e/o inferiore, con restituzione della differenza di prezzo, ovvero procedere al rimborso ovvero emettere un voucher, da utilizzarsi entro un anno dalla sua emissione e di importo pari al rimborso spettante.
Il tutto senza che sia necessaria alcuna forma di accettazione da parte del destinatario.
In buona sostanza, al consumatore non è consentito pretendere il rimborso integrale dei pagamenti già effettuati, in quanto la scelta è solo ed esclusivamente del tour operator.
Per quanto riguarda i viaggi di istruzione, il legislatore ha, però, fornito alcune precisazioni: onde evitare eccessivi squilibri tra gli interessi delle parti coinvolte, è stato imposto all’organizzatore l’obbligo di rimborso con restituzione della somma versata – seppur dopo aver ricevuto le corrispondenti somme dai fornitori – quando il viaggio o l’iniziativa di istruzione riguardi la scuola dell’infanzia o le classi terminali della scuola primaria e della scuola secondaria di primo e secondo grado.
Tale precisazione trova la propria ratio nel fatto che il voucher, per sua natura, è volto a permettere al consumatore di godersi il medesimo servizio acquistato, che semplicemente viene rinviato temporalmente.
È, pertanto, evidente che tale godimento non potrebbe essere garantito agli studenti delle ultime classi che, terminato l’anno, non apparterranno più (o almeno si spera) alla scuola che ha promosso la gita scolastica.
Chiarito quanto sopra, viene naturale chiedersi fino a quando valgano queste misure.
Orbene, il comma 11 interviene sul punto, chiarendo come la sola misura del voucher potrà essere applicata a tutte le prenotazioni da eseguirsi entro il 30 settembre p.v. compreso, “nell'intero territorio nazionale, anche per le prestazioni da rendere all'estero e per le prestazioni in favore di  contraenti  provenienti dall'estero”, purché, al momento della partenza, sia ancora in atto la situazione pandemica, che, inevitabilmente, renderebbe impossibile l’esecuzione del contratto.
Il citato art. 88-bis si conclude, poi, sottolineando come tale disciplina debba essere applicata a ogni situazione che rientra nel suo campo d’applicazione, qualunque sia la legge che regola il contratto, delineando, pertanto, il rispetto delle citate misure come assolutamente cruciale per la salvaguardia degli interessi pubblici.
Rispetto alle restrizioni imposte all’acquirente, è intervenuta, proprio lo scorso mercoledì 13 maggio, la vicepresidente della Commissione Europea Margrethe Vestager, che, presentando il tanto atteso pacchetto di raccomandazioni in tema di turismo e trasporti, ha ricordato come i voucher possano essere un’alternativa valida al rimborso, purché rimanga primario il diritto dei cittadini di scegliere la misura da applicarsi al singolo caso.
La vicepresidente non ha fatto altro che ribadire uno dei principi cardine dell'imponente impianto di tutele implementato negli anni da molteplici regolamenti e direttive europee, dei quali, tuttavia, le misure d’emergenza adottate nel nostro Paese non sembrano tener conto. Ci attendiamo, pertanto, che nei prossimi giorni la disciplina sopra delineata subisca importanti modifiche, volte a garantire un sano equilibrio tra la necessità di tutela degli interessi delle imprese turistiche e quella dei diritti dei consumatori, i quali, acquisendo una maggiore fiducia nel sistema, potrebbero diventare il vero e proprio motore della ripartenza economica, anche nel settore turistico.
 
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
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25 maggio 2020

Il 20 maggio 2020 l’Inail ha pubblicato una nuova circolare con l’obiettivo di fornire chiarimenti in merito alla tutela infortunistica da Covid-19 in occasione di lavoro, tenuto conto del tanto discusso art. 42 comma 2 del Decreto Cura Italia, poi convertito dalla Legge 24 aprile 2020 n. 27.
Ricordo, a beneficio di tutti, come il suddetto articolo così disponga: “Nei casi accertati di infezione da coronavirus (SARS-Cov-2) in occasione di lavoro, il medico certificatore redige il consueto certificato di infortunio e lo invia telematicamente all’NAIL che assicura, ai sensi delle vigenti disposizioni, la relativa tutela dell’infortunio. Le prestazioni INAIL nei casi accertati di infezioni da coronavirus in occasione di lavoro sono erogate anche per il periodo di quarantena o di permanenza domiciliare fiduciaria dell’infortunato con la conseguente astensione dal lavoro. I predetti eventi infortunistici gravano sulla gestione assicurativa e non sono computati ai fini della determinazione dell’oscillazione del tasso medio per andamento infortunistico di cui agli articoli 19 e seguenti dell’allegato 2 al Decreto del Ministro del Lavoro e delle politiche sociali del 27 febbraio 2019, recante “Modalità per l’applicazione delle tariffe 2019. La presente disposizione si applica ai datori di lavoro pubblici e privati.
La circolare da ultimo diramata precisa i criteri e la metodologia adottati dall’Istituto per ammettere a tutela i casi di contagio da nuovo coronavirus avvenuti in occasione di lavoro, chiarendo altresì le condizioni per l’eventuale avvio dell’azione di regresso.
A tal proposito, emerge che, in assenza di una comprovata violazione delle misure di contenimento del rischio di contagio indicate dai provvedimenti governativi e regionali, sarebbe molto arduo ipotizzare e dimostrare la colpa del datore di lavoro.
inoltre, il riconoscimento dell’origine professionale del contagio non ha alcuna correlazione con i profili di responsabilità civile e penale del datore di lavoro nel contagio, ipotizzabile soltanto in caso di violazione della legge o di obblighi derivanti dalle conoscenze sperimentali o tecniche, che nel caso dell’emergenza epidemiologica da Covid-19 si possono rinvenire nei protocolli e nelle linee guida governativi e regionali di cui all’articolo 1, comma 14 del d.l. 16 maggio 2020, n.33.
Quale corollario, il riferimento ai protocolli di sicurezza costituirà il discrimine per stabilire la responsabilità dell'amministratore condominiale che sarà sussistente solo in caso di violazione colposa.
Ciò in quanto la denuncia per un infortunio da Covid -19 non implica automaticamente alcuna responsabilità penale e civile del datore di lavoro per i fatti denunciati, e spetterà all’autorità giudiziaria procedere con l’accertamento dei fatti posti a fondamento della responsabilità, senza che possa affermarsi alcun automatismo tra queste fattispecie e le ipotesi di ristoro previste dall'Inail.
Trattasi questi di chiarimenti in linea con quanto previsto dalla normativa vigente, secondo l'interpretazione che è stata fornita dalla giurisprudenza intervenuta in materia.
Ed invero, l’art. 2087 c.c. dispone espressamente che l'imprenditore è tenuto ad adottare, nell'esercizio dell'impresa, le misure che, secondo le particolarità del lavoro, l'esperienza e la tecnica, sono necessarie a tutelare l'integrità fisica e la personalità morale del lavoratore, e la Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti in merito alla sua applicazione in concreto.  
La violazione dell'art. 4, lett.c) del d.P.R. n. 547 del 1955 (che obbliga i datori di lavoro a "disporre ed esigere che i singoli lavoratori osservino le norme di sicurezza ed usino i mezzi di protezione messi a loro disposizione") non può essere desunta dalla mera verificazione dell'evento infortunistico, ma postula la prioritaria dimostrazione della relativa condotta omissiva. L'assolvimento degli obblighi imposti da tale norma non si traduce in una sorveglianza ininterrotta con costante presenza fisica, potendo efficacemente attuarsi anche attraverso una vigilanza generica, ma continua ed efficace, calibrata sulle caratteristiche dell'impresa e del tipo di lavorazioni, oltre che sul numero dei lavoratori ed sul grado di rischio, idonea a garantire che i dipendenti seguano le disposizioni di sicurezza e utilizzino gli strumenti di protezione. (Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità del datore per l'infortunio occorso al dipendente che, reso edotto e munito dei dispositivi di protezione, ometteva di agganciare la cintura di sicurezza, pur indossata, al cestello per le lavorazioni, eludendo la sorveglianza del preposto al controllo che lavorava a terra). (Rigetta, CORTE D'APPELLO VENEZIA, 22/10/2014)” (Cass. civ. Sez. lavoro Ord., 11-02-2020, n. 3282).
Da ultimo, non si può non richiamare un altro principio fondamentale della nostra Costituzione, ovvero il principio della personalità della responsabilità penale sancito dall’art. 27 Cost.: "la responsabilità penale è personale"; principio che esclude qualsivoglia ascrivibilità al datore di lavoro di ogni evento leviso, anche imprevedibile e inevitabile, a titolo di responsabilità oggettiva. 
 
Avv. Giorgia Colombo 
 

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12 maggio 2020 

L’arbitrato, disciplinato dagli artt. 806 ss. c.p.c. come novellati dal d.lgs. n. 40/2006, costituisce uno strumento stragiudiziale e privato di risoluzione delle controversie, facoltativo ed alternativo rispetto alla giurisdizione ordinaria.
A seconda della volontà delle parti, è possibile distinguere due tipologie di arbitrato: da un lato, l’arbitrato c.d. rituale, il quale devolve agli arbitri una funzione giurisdizionale vera e propria e si conclude con un lodo arbitrale avente efficacia di sentenza ai sensi dell’art. 824 bis c.p.c.; dall’altro, l’arbitrato c.d. irrituale, con cui si conferisce agli arbitri un mandato per risolvere una certa controversia mediante atto negoziale.
L’accesso allo strumento in esame di risoluzione stragiudiziale delle controversie, aventi ad oggetto i diritti indisponibili (cfr. art. 806 c.p.c.), è subordinato a un compromesso ovvero a una clausola compromissoria.
Il compromesso è quel contratto con il quale le parti decidono di sottrarre una controversia già insorta alla cognizione del giudice ordinario e deferire la decisione ad uno o più arbitri, mentre la clausola compromissoria consiste in quell’atto negoziale con il quale le parti decidono di sottoporre all’esame di arbitri, in via preventiva ed eventuale, la soluzione di controversie future.
In entrambi i casi è prevista la forma scritta.
Nel caso del Condominio, la clausola compromissoria può essere inserita nel regolamento condominiale.
Ciò vale sia con riguardo al regolamento di condominio c.d. interno, ovvero quello predisposto dai condomini e da essi sottoscritto all’unanimità, sia nel regolamento di condominio c.d. esterno, vale a dire quello redatto dal costruttore dell’immobile e allegato ai rogiti notarili di acquisto.
Costante giurisprudenza di legittimità ritiene che la previsione di siffatta clausola all'interno di un regolamento condominiale sia condizione di procedibilità della domanda.
Pertanto, il condomino interessato a tutelare i propri diritti non potrà rivolgersi direttamente al giudice ordinario, bensì – in via preliminare – dovrà avviare il procedimento arbitrale, pena l’improcedibilità della domanda presentata dinanzi al giudice statale ordinariamente competente.
In altre parole, la predisposizione della clausola compromissoria esclude che il giudice ordinario possa conoscere immediatamente la controversia.
Questa, piuttosto, dovrà essere dapprima sottoposta al vaglio di arbitri, nel tentativo di risolverla in via stragiudiziale.
È altresì posizione giurisprudenziale frequente quella per cui la clausola compromissoria sia da considerarsi valida ancorché non approvata specificatamente per iscritto dall’acquirente di un immobile sito in un condominio, e il cui regolamento predisponga tale clausola.
Invero, per presupporne la conoscenza si ritiene sufficiente che il regolamento condominiale che la preveda sia stato allegato al rogito. Quanto ai poteri dell'amministratore, quest'ultimo può prevedere, in via autonoma, la clausola compromissoria?
Si premette, anzitutto, come la sottoscrizione dell’amministratore condominiale di una clausola compromissoria nell’interesse del condominio costituisca un atto di straordinaria amministrazione.
Dunque, esso eccede il limite fissato al potere rappresentativo dell’amministratore di condominio, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. Anche gli Ermellini si sono espressi al riguardo, ribadendo il carattere autonomo della clausola compromissoria rispetto al contratto alla quale essa si riferisce.
Ne consegue, pertanto, che il potere di stipularla non possa considerarsi compreso nelle facoltà necessarie per l’espletamento del mandato che il rappresentato abbia conferito al proprio rappresentante; piuttosto, quel potere dovrà essere oggetto di altra e specifica convenzione (cfr. Cassazione civile, Sez. I, 30/08/1995, n. 9162).
Pertanto, l’amministratore – per poter validamente impegnare l’interno condominio al rispetto della clausola compromissoria da lui sottoscritta in via autonoma – dovrà essere espressamente autorizzato in tal senso dall’assemblea condominiale.
In difetto, i condomini potranno richiedere l’annullamento della clausola medesima ai sensi e per gli effetti degli artt. 1133 e 1137 c.c.
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 
 
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21 maggio 2020 

Il decreto-legge n. 34/2020, meglio noto come Decreto Rilancio, ha rimodulato la materia locatizia, ampliando le tipologie di immobili e di soggetti destinatari del credito d’imposta e – contestualmente – introducendo vincoli per il relativo accesso.
Si precisa fin da subito al riguardo come il credito d’imposta previsto dal Decreto Rilancio non sia cumulabile con quello di cui all’articolo 65 del decreto-legge n. 18/2020, con cui tale misura era stata applicata ai soli beni immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (botteghe e negozi).
Ora, il credito d’imposta – nella misura del 60 % dell’ammontare dei canoni di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo (destinati all’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico ovvero riguardare l’esercizio di abituale attività di lavoro autonomo) – viene esteso agli esercenti attività d’impresa, di arti e professioni con ricavi o compensi non superiori ai 5 milioni di euro nel periodo d’imposta del 2019.
Ma vi è di più.
Tale credito d’imposta spetta altresì alle strutture alberghiere e agrituristiche – peraltro indipendentemente dal volume dei ricavi e dai compensi registrati nel precedente periodo d’imposta – nonché agli enti non commerciali, compresi quelli del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti.
In caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitti d’azienda, comprensivi di almeno un immobile ad uso non abitativo, il credito d’imposta spetterà invece nella misura del 30 % dei relativi canoni.
Infine, gli impianti sportivi (ad esempio: palestre e piscine) – in ragione del sopravvenuto squilibrio dell’assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione – avranno diritto ad una riduzione del 50 % del canone locatizio contrattualmente disposto, limitatamente alle mensilità comprese tra marzo a luglio 2020.
A tutto quanto premesso si aggiunge un vincolo: i soggetti locatari sopraindicati, ed esercenti attività economica, avranno diritto al credito d’imposta nella misura del 60 % ovvero del 30 % del canone locatizio a condizione che abbiano subito una diminuzione del fatturato di almeno il 50 % rispetto ai medesimi mesi del precedente periodo d’imposta.
E PER GLI IMMOBILI AD USO ABITATIVO?
Purtroppo, al pari del decreto Cura Italia, nulla è stato sancito per gli immobili ad uso abitativo.
I privati, pertanto, dovranno corrispondere il canone di locazione senza aver diritto ad alcuna agevolazione fiscale.
L’unico tentativo esperibile dal conduttore è il dialogo con il proprietario dell’immobile, nella speranza di accordarsi per riequilibrare le posizioni contrattuali.
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada 
 
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11 maggio 2020

1- Ha destato particolare stupore la lettera con la quale alcuni condomini si sono lamentati con l’amministratore di condominio in merito alla scelta di uno dei proprietari di mettere a disposizione il proprio appartamento libero a due operatori della sanità che sarebbero arrivati da lì a pochi giorni per lavorare nell’ospedale della città.
Giuridicamente, tale opposizione, seppur fondata sul maggior rischio della diffusione del contagio, è del tutto irrilevante, in quanto verrebbe ad essere pregiudicato irrimediabilmente il diritto di proprietà di cui all’art. 832 c.c.
Ed invero, all’assemblea non è riconosciuto il potere di deliberare limitazioni al diritto di proprietà e, anzi, un’eventuale delibera in tal senso risulterebbe eccedente rispetto ai poteri riconosciuti alla stessa compagine condominiale dall’art. 1135 c.c.
Peraltro, eventuali limitazioni all’uso della proprietà esclusiva possono essere previste dal regolamento condominiale solo se di natura contrattuale. 
È difatti possibile che il regolamento imponga particolari limitazioni al godimento della proprietà esclusiva, purché tali divieti siano espressi, in modo chiaro ed esplicito, e purché lo stesso regolamento sia approvato all'unanimità dai condomini presenti nell'edificio oppure accettato con la sottoscrizione del rogito notarile con cui il costruttore, all'atto della vendita, ha preteso l’approvazione non solo del contratto vero e proprio, ma anche del regolamento di condominio.
 
2- Il lockdown conseguito alla diffusione del Covid-19 ha determinato la sospensione di molte attività, tra cui quelle universitarie.
Il blocco delle attività accademiche ha peraltro preceduto di qualche settimana la chiusura totale del Paese, spingendo molti studenti fuori sede a lasciare l’appartamento preso in locazione e tornare nelle città natale.
Tale circostanza ha fatto sorgere molti dubbi in merito ai diritti e agli obblighi vigenti in capo allo studente-conduttore, quali la possibilità di ottenere la riduzione del canone e il legittimo esercizio del diritto di recesso.
Si segnala come molte questioni siano sorte altresì rispetto al coinquilino che, a differenza del proprio compagno di appartamento, abbia deciso di rimanere nell’immobile condotto in locazione.
Ed invero, in caso di contratto di locazione a più conduttori, la legge consente a ciascuno di essi il diritto di recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso.
Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone.
Il conduttore che recede, però, resterà obbligato al pagamento del canone fino all’intervenuto recesso.
A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, sovviene la Cassazione n. 1011/1978, secondo la quale “[…]In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”.
E non risulta necessario il consenso dell’altro conduttore, chiamato a valutare la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, ad esercitare a sua volta il diritto di recesso.
Diverso è il caso in cui sia il contratto stesso a contemplare una clausola risolutiva, che preveda che il recesso di un solo conduttore comporti la risoluzione del rapporto locatizio nei confronti dell'altro.
Trattasi di clausola da considerarsi valida, in quanto qualificabile quale condizione risolutiva, ossia come avvenimento futuro ed incerto al quale le parti intendono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di una singola pattuizione negoziale.
 
3 - Altra questione legittimamente posta in queste ultime settimane è quella inerente il subentro di un nuovo coinquilino: è, difatti, prassi diffusa che, negli appartamenti in condivisione, gli inquilini che lascino l’appartamento vengano sostituiti da altri soggetti, così da garantire il contenimento dei costi pro capite.
Sul punto, preme evidenziare come sia fondamentale considerare il rapporto di locazione in essere tra le parti, nonché l’oggetto dello stesso.
In primis, sembra potersi affermare che, in caso di “recesso relativo”, ossia di uno dei conduttori, il proprietario non possa imporre il subentro di un nuovo coinquilino, laddove il rapporto locatizio tra questi ultimi ed il locatore sia unico.
Difatti, se i conduttori occupanti l’immobile garantiscono il pagamento dell’intero canone pattuito,  compresa la quota che in precedenza spettava al coinquilino, non si vede in ragione di quale diritto il locatore possa imporre il subentro di un altro soggetto nel rapporto locatizio.
Per quanto concerne, invece, i contratti di locazione per studenti universitari, disciplinati dal D.M. del 30/12/2002, al locatore è riconosciuta la possibilità di concedere in locazione solo parte dell’immobile (a livello esemplificativo, l’uso esclusivo di una camera e l’uso comune di zone quali la cucina e il bagno).
In suddette ipotesi, lo studente sembrerebbe essere costretto ad accettare la scelta del coinquilino effettuata dal proprietario, libero di disporre del proprio diritto di proprietà.
In aggiunta, lo studente, sottoscrivendo il contratto di locazione avente ad oggetto solo parte dell’immobile, accetta la possibilità che la restante parte dell’unità immobiliare venga concessa in godimento ad altra persona.
Risultano, pertanto, limitate le possibilità di rimostranza nei confronti del locatore, anche in questo periodo, in cui l’ingresso di un nuovo inquilino è accompagnato dall’incertezza con riguardo alle condizioni di salute, abitudini, quotidianità, e, pertanto, dal timore di venire contagiati.
L’emergenza epidemiologica da Covid-19 sta, però, imponendo, non solo la rivisitazione del  proprio comportamento quotidiano, ma altresì la rivalutazione di diritti e doveri generalmente riconosciuti dalla legge, seppur sia ormai evidente che la normativa dettata al fine di superare positivamente l’attuale situazione di crisi non prenda nella dovuta considerazione molte esigenze che in concreto sorgono.
In particolare, nel caso di specie, è necessario considerare che il diritto di disporre liberamente della proprietà riconosciuto al locatore debba essere bilanciato con il diritto alla salute del conduttore di cui all’art. 32 Cost.
In aggiunta, si segnala come sia altresì inevitabilmente coinvolto il diritto alla privacy del nuovo inquilino, i cui dati sanitari sono protetti dal GDPR del 2016 quali dati sensibilissimi.
A tal proposito, si segnala come la Corte di Giustizia dell’Unione Europea, seppur con riferimento all’art. 7 della Direttiva 95/46, abbia autorizzato la comunicazione dei dati personali ogniqualvolta vi sia la necessità di tutela di un legittimo interesse dei terzi e sempre che la libertà del singolo alla protezione dei suoi dati non prevalga sul legittimo interesse perseguito (Corte Giustizia UE 11 dicembre 2019 n. 708 e Corte Giustizia UE 16 gennaio 2019, n. 496).
Orbene, appare evidente come la problematica in oggetto non sia di facile soluzione, coinvolgendo diritti che, ordinariamente, sono tutelati in via assoluta. 
 
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
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19 maggio 2020

Da lunedì 18 maggio è iniziata la “fase 2” anche per il mondo della cultura, fermo a causa dei provvedimenti delle Autorità che, per far fronte all’emergenza epidemiologica in corso, si sono trovate costrette a privare i cittadini dei loro diritti e libertà fondamentali, tra cui il diritto di prendere parte alla vita culturale della società, sancito dall’art. 27 della Dichiarazione Universale dei Diritti Umani.
In realtà il mondo della cultura non si è mai fermato ed è riuscito a mantenere un rapporto costante con il pubblico, colmando la distanza forzata tramite strumenti innovativi e alternativi. 
Grazie alla tecnologia abbiamo potuto riscoprire i tesori nascosti dell’arte classica, moderna e contemporanea, gelosamente custoditi nelle più importanti gallerie e musei di tutto il mondo, creando connessioni virtuali, ma non per questo meno intense di quelle reali, tra istituzioni culturali e cittadini.
È stato così possibile aggirarsi tra le magnifiche sale della Pinacoteca di Brera, della Galleria degli Uffizi e dei Musei Vaticani, il cui sito internet consente la visita alle stanze di Raffaello per poi catapultare il visitatore al centro della Cappella Sistina, puntando il suo sguardo sul maestoso Giudizio Universale di Michelangelo.
Anche l’applicazione Google Arts & Culture, scaricabile liberamente su smartphone e tablet, ha aperto le porte di musei di fama internazionale, quali il MoMA, The State Hermitage Museum, The Art Institute of Chicago e il Solomon R. Guggenheim Museum, solo per citarne alcuni.
E tutto questo con un semplice “click”.
L’esperienza vissuta in questi mesi potrà essere mantenuta anche in futuro, laddove gli strumenti online già in atto – certamente perfezionabili – potranno rivelarsi una buona soluzione, garantendo ai cittadini l’accesso alla cultura in piena sicurezza.
A tal proposito alcune considerazioni sono d’obbligo con riguardo al rischio di violazione del copyright che interessa tutte le collezioni di musei e gallerie fruibili virtualmente.
È difatti ragionevole ritenere che si dovrà approdare a soluzioni mediane tra la tutela del diritto d’autore e la libera condivisione delle opere d’arte.
Si segnala come modello virtuoso il programma "Open Content Program", ideato dal Paul Getty Trust e utilizzato a far data dall’anno 2013, con lo scopo di abbandonare progressivamente il sistema di Digital Rights Management e favorire la libera circolazione delle opere d’arte protette dal diritto d’autore.
Tale progetto consente a chiunque, senza necessità di autorizzazione, di avere libero accesso e di condividere per qualsiasi fine le quasi 100.000 immagini che riproducono opere d’arte di pubblico dominio e facenti parte delle collezioni Getty.
Difatti, secondo gli ideatori di tale innovativo programma queste immagini non sono altro che surrogati digitali di opere fisicamente esistenti; coloro che volessero riutilizzarle dovranno semplicemente limitarsi a segnalare che si tratta di Digital image courtesy of the Getty’s Open Content Program. 
L’adozione di progetti analoghi a quello già in atto al Getty potrebbe essere un valido rimedio per far convivere due fattori opposti: da un lato, la tutela del copyright e, dall’altro, la diffusione delle opere d’arte tramite il web e i social.
Da questo punto di vista il periodo che stiamo vivendo offre interessanti occasioni di rinnovamento e sviluppo, in un’ottica di miglioramento e valorizzazione del nostro patrimonio di inestimabile valore.
 
 
Dott.ssa Maria Tremolada
 

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8 maggio 2020

Quante solo le unità immobiliari ad essere rimaste inutilizzate? Quanti studenti fuori sede sono rientrati nelle loro città abbandonando gli appartamenti presi in locazione? Quanti esercizi commerciali sono rimasti chiusi in forza delle misure adottate a livello nazionale?
Queste sono solo le prime domande che sorgono spontanee.
Le altre, più concrete e sempre più urgenti, riguardano le soluzioni adottate: com’è intervenuto il Governo nei rapporti tra locatore e conduttore?
Ad oggi permane il generale obbligo per il conduttore di adempiere la propria obbligazione; anche perché ad oggi non risultano sospese e tantomeno interrotte le tasse locatizie e immobiliari.
Al di là del generale obbligo di comportarsi secondo buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.), ogni caso sarà da valutare in concreto, senza possibilità di generalizzazioni, non essendo ad oggi il locatore costretto a concedere eventuali rinegoziazioni, salvo il caso in cui tale obbligo sia previsto dallo stesso contratto.
L’eventuale accordo di rinegoziazione è incentivato dal Governo in quanto potrà essere registrato gratuitamente (modello 69), e comporterà anche un risparmio d’imposta per il locatore.
Con particolare attenzione alle locazioni commerciali, il lockdown commerciale ha destato molti dubbi in punto di esecuzione dei rapporti pendenti, e, in particolare, con riguardo a una loro temporanea sospensione.
Date le circostanze ci siamo interrogati sulle soluzioni a disposizione del conduttore, obbligato a tenere chiusa la propria attività e obbligato altresì a versare il canone.
Una sospensione del pagamento del canone potrà essere giustificata dall’impossibilità temporanea (art. 1256, co. II, c.c.) di adempiere la propria obbligazione in quanto il lockdown imposto dal Governo potrà valere quale causa di forza maggiore.
Tuttavia, è bene specificare che l’obbligo di pagare il canone non viene comunque meno, essendo solo sospeso, e pertanto il conduttore dovrà adempiere una volta cessato il lockdown.
Si è posta anche la questione che investe lo squilibrio patrimoniale che si è venuto a creare successivamente alla conclusione del contratto e non addebitabile alle parti, e sul punto viene in rilievo la figura della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta prevista dall’art. 1467 c.c.
Questo rimedio consente al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto nei casi in esame in cui l’avvenimento straordinario travolge l’equilibrio contrattuale, rendendo l’obbligo di una delle parti più difficile rispetto alla statuizione iniziale.
È fatta salva la facoltà per il proprietario di offrire una modifica del contratto che tenga conto delle mutate condizioni per ripristinare l’equilibrio iniziale.
In tema di locazioni commerciali si pone però anche il problema dell’indennità di avviamento prevista dall’art. 34 L. 392/1978, quale indennità dovuta dal locatore al conduttore al termine delle locazioni aventi ad oggetto attività che comportano rapporti diretti con il pubblico, e corrispondente a 18 mensilità per le attività commerciali e 21 per quelle alberghiere.
Tale indennità è riconosciuta al conduttore sempre che la cessazione del contratto non sia dovuta ad uno dei casi tassativi di cui al suddetto articolo 34: risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, fallimento o altra procedura concorsuale.
Un tipico esempio di inadempimento è la morosità, ovvero il mancato pagamento dei canoni.
Posto che l’eccessiva onerosità sopravvenuta non è inclusa tra le ipotesi tassative dell’art. 34 L. 392/1978, in tali casi l’indennità di avviamento potrà essere considerata dovuta.
Il locatore potrà comunque offrire di modificare equamente le condizioni del contratto.
Se la proposta di modifica sarà ritenuta valida dal Giudice, l’eventuale declino del conduttore comporterà che la domanda di risoluzione per eccessiva onerosità venga rigettata e il conduttore potrà, a sua discrezione, pagare il canone ovvero recedere dal contratto (art. 27 L. 392/1978) per gravi motivi, con obbligo di pagare il canone per gli ultimi sei mesi e con perdita dell’indennità da avviamento.
Alla luce di quanto sopra, è chiaro che ogni valutazione sarà rimessa al Giudice in caso di contraesti e quest’ultimo farà appello al generale obbligo di buona fede durante l’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.).
In questa direzione peraltro sembra muoversi anche il legislatore, laddove il D.L. “Cura Italia”, poi convertito dalla L. 27/2020, all’art. 91 prevede espressamente che “Il rispetto delle misure di contenimento ((di cui al presente decreto e' sempre valutato)) ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 ((e 1223 del codice civile)), della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”
Tale disposizione rappresenterebbe, secondo i primi commenti alla normativa, una particolare tipologia di causa di forza maggiore, consistente nell'adozione da parte dell'Autorità di un provvedimento che esclude la responsabilità per l'inadempimento del debitore, sempre che quest'ultimo abbia agito rispettando i principi di buona fede e diligenza di cui agli artt. 1175 e 1176 c.c.
Tra le misure adottate dal Governo, si segnala l’art. 65 del D.L. “Cura Italia”, poi convertito dalla L. 27/2020, che prevede un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione (se effettivamente pagato), relativo al mese di marzo 2020, dei soli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).
Il legislatore è poi intervenuto nel settore sportivo, con l'art. 95 del D.L. “Cura Italia”, poi convertito dalla L. 27/2020, che ha previsto la sospensione del pagamento dei canoni di locazione fino al 31 maggio.
E i versamenti dei predetti canoni sono effettuati, senza applicazione di sanzioni ed interessi, in un'unica soluzione entro il 30 giugno 2020 o mediante rateizzazione fino a un massimo di 5 rate mensili di pari importo a decorrere dal mese di giugno 2020.
Sostanziale è la differenza nei contratti ad uso abitativo, anche temporanei, in cui si riscontrano maggiori difficoltà nella configurazione di impossibilità sopravvenuta, poiché il bene mediato è disponibile e fruibile e la prestazione è possibile.
Viceversa, verrà maggiormente utilizzato il rimedio della eccessiva onerosità sopravvenuta.
Un’altra soluzione è il recesso per gravi motivi, laddove il Covid-19 rientra tra i gravi motivi per recedere dal contratto.
Tale facoltà gli spetta anche se non è prevista nel contratto di locazione (ove magari è addirittura esclusa).
Prima di concludere, alcuni cenni meritano gli aspetti processuali.
L’art. 103 del D.L. “Cura Italia”, poi convertito dalla L. 27/2020, ha previsto la sospensione fino al 30.06.2020, poi prorogata al 01.09.2020 dalla legge di conversione, dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, sia ad uso abitativo che diverso.
Anche se tale norma dovrebbe riguardare solo le morosità anteriori alla pandemia, per le quali era già stato emesso un provvedimento di rilascio che verrà quindi eseguito solo a settembre, è chiaro che nei prossimi mesi tutti i procedimenti che verranno incardinati subiranno importanti rallentamenti.
Inoltre, il già menzionato art. 91 del D.L. “Cura Italia” avrà riflessi anche sul piano processuale.
La norma, pur non liberando il conduttore dai propri obblighi (anche se questi potrebbe andare esente da responsabilità in caso di inadempimento) e non comportando automatismi di sorta, in un’ottica processuale potrebbe portare il Giudice, in caso di avvio di una causa di sfratto per morosità, a non convalidare lo sfratto (né ad emettere ordinanze provvisorie d rilascio), con conseguente mutamento del rito con obbligo di mediazione civile quale condizione di procedibilità ex art. 5 D.Lgs. n. 28/2010.
 
Avv. Giorgia Colombo
 
 
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18 maggio 2020

L’art. 1 comma 10 del decreto-legge pubblicato questo week end, sabato 16 maggio 2020, dispone che: “le riunioni si svolgono garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro”.
Applicando tale regola alle assemblee condominiali, i problemi non possono di certo dirsi superati.
Per prima cosa occorre individuare la sala idonea a garantire il rispetto delle distanze interpersonali; sala che dovrà anche essere sottoposta, prima e dopo, alla sanificazione.
Trattasi di sale che nella maggior parte dei casi dovranno essere di notevoli dimensioni, con tutte le conseguenze in termini di costi che ne derivano.
Si segnala sul punto come Confedilizia abbia immediatamente diffuso le prime linee guida che dovranno essere seguite, onde agevolare la ripresa della vita e della gestione condominiale.
Vero è che nella maggior parte dei casi le assemblee che potranno svolgersi con modalità telematiche rappresenteranno sempre più un’opportunità, pur segnalando come ad oggi non siano
ancora stati presi provvedimenti sulla tenuta delle delibere da assumere, in relazione alle quali permane un elevato rischio di impugnazione per i motivi più disparati (mancato esercizio del diritto di voto o di partecipazione per il venir meno della connessione internet o per la scarsa velocità della stessa o perfino per non averla affatto).
Sul punto, si riporta quanto specificato dal Ministero della Giustizia in una Nota del 6 aprile u.s.: “l’unica competenza attribuita a questo Ministero in ordine agli amministratori di condominio è, invero, quella prevista dall’art. 5 comma 4 del D.M. 13 agosto 2014 n. 140, che introduce l’obbligo, in capo al responsabile scientifico, di comunicare l’inizio di ciascun corso di formazione, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici al Ministero della giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, all’indirizzo elettronico indicato sul sito ministeriale.”
Quale corollario, il Ministero ha ritenuto non opportuno fornire una disamina ermeneutica in ordine alla disciplina delle assemblee di condominio, con particolare attenzione alle modalità di svolgimento telematiche, atteso che il parere esulerebbe dalle competenze ministeriali e, in ogni caso, verterebbe su profili – validità delle assemblee – suscettibili di tutela giurisdizionale da parte dei condomini, con la conseguenza che ogni eventuale parere rischierebbe di sovrapporsi con l’accertamento da condursi in sede giurisdizionale nel caso di impugnazione.
In mancanza di chiarimenti a livello ministeriale, sarà pertanto necessario attenersi alla legislazione emergenziale, benché, a ben vedere, nessuna norma emanata in questo periodo riguardi espressamente il Condominio, con la conseguenza che la materia dovrà essere esaminata facendo applicazione, per analogia, di quanto previsto con riguardo ai luoghi di lavoro e al datore di lavoro, ovvero alla materia societaria, laddove l’art. 106 decreto-legge 18/2020 prevede, ad esempio, l’espressione del voto in via telematica o per corrispondenza e l’intervento in assemblea mediante mezzi di telecomunicazione.
Inutile dire come anche con la pubblicazione dell’ultimo decreto-legge del 16 maggio 2020 si sia persa l’ennesima occasione per fare chiarezza sul punto, lasciando alla libera interpretazione una questione così delicata come la validità delle delibere da assumere nelle tele-assemblee.
Questo perché la materia condominiale troppe volte viene sottovalutata, senza considerare come il patrimonio del 70% degli italiani si trovi all’interno dei condomini, ove transitano interessi enormi che potranno costituire una risorsa preziosa nella fase di ripresa dell’economia nazionale.
Si pensi a titolo esemplificativo ai lavori in condominio e al relativo bonus fiscale del 110% previsto dal Governo, di cui abbiamo parlato anche all’interno del ciclo di webinar organizzato da UPEL con l’avvocato Corrado Demolli.
E forse proprio per evitare ulteriori rallentamenti nel rilancio dell’economia si è preferito non prendere provvedimenti chiari in materia di assemblee condominiali, onde demandare ai singoli amministratori ogni scelta in merito alla possibilità di indire le assemblee e alle modalità di svolgimento, con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di responsabilità degli stessi.
Se il recente decreto-legge del 16 maggio guarda alle tele-assemblee in termini di opportunità, meglio rispondenti alle nuove esigenze di sicurezza, di gratuità - rispetto ai costi impegnativi altrimenti da sostenere per la sala necessaria per decreto – e di maggiore partecipazione, laddove garantiscono la presenza anche di chi è immunodepresso, perché anziano o sottoposto a cure, ovvero di chi è in quarantena, il mio consiglio rimane quello della massima prudenza.
Rimane fermo il suggerimento di attendere maggiori chiarimenti prima di indire le assemblee con modalità assimilabili a quelle previste per le società ovvero per le riunioni private, atteso che le peculiarità che attengono al Condominio, quali la possibile partecipazione alle assemblee oltre ai condomini anche di delegati o terzi (tecnici), non consentono facili applicazioni analogiche.
Solo l’emanazione di norme ad hoc in tema di video-assemblee e di tenuta delle relative delibere farà decadere ogni resistenza rispetto a tale modalità di svolgimento, con la certezza che, una volta superati i problemi, la loro utilità verrà compresa e le tele-assemblee verranno introdotte stabilmente quale strumento alternativo e sussidiario. 
 

Avv. Giorgia Colombo
 
 

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7 maggio 2020

Il Condominio è responsabile per la mancata vendita di un appartamento condominiale ove venga dimostrato che la negativa conclusione dell’affare sia stata determinata da un’omessa opera di urbanizzazione imputabile alla compagine condominiale e incidente sull’abitabilità della stessa unità immobiliare.
Trattasi di un principio che è stato recentemente enunciato dalla Suprema Corte con ordinanza n. 8036/2020.
Gli ermellini sono stati chiamati a pronunciarsi in relazione ad una controversia sorta tra un Condominio e il proprietario di uno degli appartamenti, il quale, vedendo concludersi negativamente la trattativa avviata per la vendita dell’immobile, ha citato in giudizio il Condominio, ritenendolo responsabile dei danni patiti.
Secondo la tesi attorea, il potenziale acquirente avrebbe rinunciato all’acquisto dell’unità immobiliare perché priva del certificato di abitabilità, che non era stato concesso per la condizione di insalubrità dei locali, conseguita a sua volta dalla mancata installazione di un sistema di depurazione condominiale.
Ora, il certificato di abitabilità, denominato dal 2016 segnalazione certificata di agibilità, costituisce documentazione attestante il rispetto dei requisiti minimi di salubrità, igiene, sicurezza e risparmio energetico e il suo ottenimento è posto a carico del venditore dell’immobile destinato ad abitazione.
In assenza, l’unità immobiliare sarà incommerciabile. Difatti, pur non essendo il rilascio del certificato di abitabilità elemento essenziale per la validità della successiva compravendita dell’immobile, tale adempimento è comunque oggetto di uno specifico obbligo del venditore, il cui mancato rispetto implica un inadempimento che non solo può essere fonte di un danno risarcibile, ma che legittima altresì una domanda di risoluzione del contratto.
Chiarito quanto sopra, seppur nel nostro ordinamento non vi sia alcuna norma che vieti di alienare un immobile privo dei requisiti di agibilità, il venditore è responsabile di tale omissione, salvo che l’acquirente dichiari espressamente di esserne a conoscenza. 
Proprio in virtù di tali principi, la Corte di Cassazione nella pronuncia in esame ha riconosciuto che, laddove il mancato rilascio del certificato di agibilità sia determinato da un comportamento omissivo del Condominio, il proprietario dell’immobile in vendita possa pretendere ed ottenere un risarcimento dal Condominio per il danno subito ai sensi dell’art. 2043 c.c., purché venga assolto pienamente l’onere probatorio sullo stesso incombente, dimostrando, in particolare, la sussistenza del nesso causale tra la condotta negligente del Condominio e l’evento dannoso.
Ed è proprio per la mancanza del nesso causale che nel caso sottoposto all’esame degli ermellini la domanda avanzata dal condomino non è stata accolta: dalla documentazione prodotta nel corso del giudizio è difatti emerso come il potenziale acquirente fosse stato costretto a ritirarsi dalle trattative avviate, in quanto la banca non gli aveva concesso il mutuo.
A prescindere dall’esito concreto della controversia in esame, la Cassazione con la sentenza in esame ha espresso un principio chiaro, ritenendo il Condominio responsabile per ogni comportamento omissivo che impedisca alle unità immobiliari di conseguire una condizione – quella di abitabilità – cui avevano diritto.
 
 
Dott.ssa Mariachiara Ceriani
 
 
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